上海市房地产经济（上海市房地产经济学会地址）
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上海加强房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理
3月4日，上海市房屋管理局发布《关于进一步加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理的通知》（以下简称“《通知》”），提出加强房地产经纪机构备案管理、加强住房租赁经营机构开业报告（信息记载）管理、加强经营主体入网认证管理、建立健全行业信用体系和加强从业主体管理信息化支撑等五方面措施。
《通知》提出，凡在本市从事房地产经纪业务的机构（含分支机构，下同），应当自领取营业执照或经批准增加“房地产经纪”经营范围之日起30日内，向注册登记所在区房管部门办理备案手续。
区房管部门会同城管执法部门，督促本辖区内的房地产经纪机构在规定期限内备案。区房管部门及时制作发放《房地产经纪企业备案证书》，并向市大数据中心归集电子证照。
如房地产经纪机构在企业注销或取消“房地产经纪”经营范围后，未在规定期间内办理备案注销手续的，区房管部门可依据市场监管部门共享的相关信息，注销该企业的房地产经纪机构备案信息。
上海市要求，外省市房地产经纪机构在上海设立分支机构的，应当持当地营业执照和备案证书，向分支机构登记注册所在区房管部门进行系统信息注记后，再办理该分支机构的备案手续。
同时，上海市将加强住房租赁经营机构开业报告（信息记载）管理。凡在本市从事住房租赁活动的住房租赁经营机构，应当自领取营业执照或者经批准增加“住房租赁”经营范围之日起30日内，向登记注册所在地的区房管部门办理开业报告（信息记载）。
《通知》称，经房管部门备案的房地产经纪机构（含分支机构），可按照上海市关于进一步加强本市存量房网签认证管理的相关规定，到注册登记所在区房地产交易中心，申请办理存量房经纪合同和交易合同网上用户认证手续，经市房地产交易中心审核确认后，开通存量房网上签约功能。
对于从事住房租赁业务的房地产经纪机构、住房租赁经营机构等经营主体，应当在办理备案或开业报告后，到公司注册登记所在区住房租赁服务中心申请办理租赁平台用户认证手续，取得房源挂牌、合同网签等权限。
市房地产交易中心依据国家和本市房地产经纪和住房租赁相关管理规定和管理需要，暂停或取消房地产经纪机构的存量房或住房租赁网签权限。
为加强对中介机构的管理，上海还将从两方面建立健全行业信用体系。首先，是推行实名从业制度。凡在本市已备案的房地产经纪机构、已开业报告（信息记载）的住房租赁经营机构，应当在领取备案证书或完成开业报告后30日内，为其聘用的从业人员向市房地产经纪行业协会申请办理“房地产经纪和住房租赁从业人员信息卡”。从业人员在本市从事房地产经纪和住房租赁业务，应当办理从业人员信息卡。
房地产经纪机构和住房租赁经营机构未及时办理从业人员信息卡的，由机构注册所在区房管部门进行约谈，限期整改。逾期不整改的，记入企业诚信档案，不予办理经营机构入网认证手续；已经办理的，可暂停相关权限。
其次，建立房地产经纪和住房租赁行业信用信息平台。市房管部门委托市房地产经纪行业协会建立行业信用信息平台，并进行日常管理和维护。市房管部门应当推进房地产经纪和住房租赁行业信用分级分类监管，会同发展改革、市场监管、城管执法、金融、税务等部门建立诚信激励和失信惩戒机制。
对诚实守信的从业主体在办理房源核验、合同网签、资金监管等业务时，根据实际情况提供便利服务措施；在选择政府招投标项目或实施财政奖补时，予以优先考虑；在日常检查、专项检查中，可实施免检或降低检查频次；对违法失信、风险较高的市场主体，适当提高抽查比例和频次。对违法违规的机构和从业人员，通过部门信息共享，采取联合惩戒措施，将严重失信主体列为重点监管对象。
另外，上海还将加强从业主体管理信息化支撑。市房屋状况信息中心负责“上海市住房租赁平台从业主体管理系统”的建设和维护，保障系统平稳运行及数据安全。房地产经纪机构备案和住房租赁经营机构开业报告手续应当通过主体管理系统办理。原房地产市场监管信息系统内的房地产经纪机构备案数据同步迁移至主体管理系统。
主体管理系统应当在市住房租赁公共服务平台的统一框架下，与住房租赁基础房源数据库、住房租赁合同网签备案系统、房地产经纪行业信用信息平台实现互联互通，并通过市大数据中心，与市发展改革委、市市场监管局、市经信委、市城管执法局等部门实现业务联动和数据交互。在此基础上，逐步建立健全房地产经纪机构、住房租赁经营机构和从业人员信用评价体系。
发挥信息查询和统计分析作用。市、区两级房管部门和交易中心、城管执法部门、街镇相关管理部门可根据各自权限，使用主体管理系统，查询相关信息并进行统计分析。
上海都有什么经济支柱啊，为什么GDP这么高？
经济支柱：
1、金融：金融业占据2014年全市GDP的13.9%，仅次于工业、批发零售业。从2014年上海市第三产业税收百强来看 ，42家金融企业入围，占第三产业纳税百强企业税收合计数的50%。
2、商贸：2017，自由贸易港建设首先会带动国际中转贸易、离岸贸易的发展，大大提升上海港国际转口贸易份额，优化贸易结构，促进贸易转型升级。
3、汽车：上海汽车工业的腾飞则得益于改革开放的春风，上海大众轿车合资项目的成功，领汽车制造业一举成为推动上海经济发展的支柱产业之一。
4、成套设备：成套设备是指为生产某些产品或完成一定任务及功能所必需的整套设备。如电站成套设备、炼钢成套设备、棉布生产成套设备、剧场舞台成套设备等。、
5、房地产：2017年1-10月上海市房地产开发投资额为305415百万元，同比增长3.7%；2016年1-12月上海市房地产开发投资额为370903百万元，同比增长6.9%。
GDP高的原因：实体经济领域，在上海仍保持较好的增长势头。上海工业生产处于良好状态。工业领域，新动能正在加快集聚，新能源汽车、生物、新一代信息技术产值均实现两位数增长，其中新能源汽车增速高达29.6%，成为新兴产业中增长势头最迅猛的行业。
扩展资料：
市统计局介绍，从吸引外资的产业结构看，第二产业合同外资和实到外资大幅增长，是上海利用外资实现“双升”的主要原因，上半年，本市第二产业签订外资合同金额同比增长4.1倍； 第二产业实到外资金额增长1.2倍。而第三产业实到外资结构继续优化，租赁和商务服务业、金融服务业、科技服务业实到外资均实现较快增长。
2018年以来，外资总部也在加快向上海集聚，上半年新增跨国公司地区总部17家，累计达到624家，新设外资研发中心8家，累计达到434家。
对外贸易方面，据统计，上半年，全市货物进出口总额16160.77亿元，比去年同期增长3.8%。其中，进口9788.96亿元，增长5.1%；出口6371.81亿元，增长1.8%。外贸增速相比一季度有所放缓，但整体仍保持稳定。
对于下阶段对外经济的走势，市统计局分析指出，虽然国际贸易关系紧张等因素可能对跨国投资产生冲击，但随着上海“扩大开放100条”的实施，外资营商环境不断改善，预计下半年实到外资、合同外资将有望继续实现增长。而对于中美贸易摩擦对进出口贸易的后续影响，上海将密切跟踪、加强研判、积极应对。
上海市统计局指出，今年以来上海总体经济平稳运行的同时，也要看到国际环境中不稳定不确定因素较多，经济持续向好基础仍需进一步巩固。
参考资料：上海经济呈现“更趋协调”鲜明特点－中国经济网
上海市房地产经纪人管理暂行规定
第一章 总则第一条 为了发展和规范本市房地产市场，加强对房地产经纪活动的管理，制定本规定。第二条 本规定所称的房地产经纪活动，是指向进行房地产的开发、转让、抵押、租赁的当事人（以下简称当事人）有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务的营业性活动。但国有土地使用权出让的经纪活动除外。
本规定所称的房地产经纪人，是指具备经纪人条件、经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照从事房地产经纪活动的组织和个人。第三条 房地产经纪人从事本市房地产经纪活动的，均适用本规定。
未在本市注册登记的房地产经纪人，不得从事本市房地产的经纪活动。第四条 市房产管理局和市工商行政管理局是本市房地产经纪活动的主管机关。区、县房产管理局和浦东新区房产管理部门（以下称区、县房管部门）和区、县工商行政管理局是本行政区域内房地产经纪活动的主管机关。
市和区、县房地产交易管理部门负责对房地产经纪人的日常管理工作。第二章 申请条件和程序第五条 凡年满十八周岁、具有本市常住户口和高中以上文化程度的人员，经市房产管理局统一培训和考核合格，并取得市房产管理局颁发的《上海市房地产经纪人员资格证》后，可以申请从事房地产经纪活动。但国家和本市规定不允许兼职的人员除外。第六条 申请成立房地产经纪组织的，应具备下列条件：
（一）有五名以上取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员；
（二）有十万元以上人民币资金；
（三）有经营宗旨明确的组织章程；
（四）有固定的经营场所。第七条 申请成为个体房地产经纪人的，应具备下列条件：
（一）取得《上海市房地产经纪人员资格证》；
（二）有二万元以上人民币资金或有担保人提供价值有二万元以上人民币的财产担保；
（三）有固定的经纪活动场所；
（四）申请前三年内无犯罪记录。第八条 申请成为房地产经纪人，应向营业所在地的工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本规定条件的，应予以登记，发给营业执照；对不符合本规定条件的，不予登记。
房地产经纪人在领取营业执照后的三十天内，应当到工商登记机关所在地的区、县房地产交易管理部门备案。第九条 《上海市房地产经纪人员资格证》每两年由发证机关验证一次。验证不合格或无故不参加验证的人员，不得从事房地产经纪活动。第三章 经纪管理第十条 房地产经纪组织从事房地产经纪活动，必须由其机构内取得《上海市房地产经纪人员资格证》的人员进行。
持有《上海市房地产经纪人员资格证》的人员，必须以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。第十一条 房地产经纪人向当事人提供居间介绍、代理或具有委托事项的咨询服务，应与当事人签订房地产经纪合同。
房地产经纪合同应包括下列主要内容。
（一）标的（经纪事项）；
（二）经纪事项的要求和标准；
（三）合同履行的期限；
（四）服务费数额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）双方约定的其他内容。第十二条 房地产经纪合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪人不收取或减少收取服务费；但由于当事人过失造成的除外。
由于房地产经纪人的过失造成当事人经济损失的，房地产经纪人应承担赔偿责任。第十三条 房地产经纪人当事人签订房地产经纪合同后，转委托他人代理的，应征得当事人的同意，并不得增加服务费。第十四条 房地产经纪活动的服务费由房地产经纪人与当事人在下列收费标准内自行议定，并在房地产经纪合同的履行期限内交付：
（一）居间介绍、代理房屋买卖、国有土地使用权转让的，按成交价的百分之三以下收取；
（二）居间介绍、代理房屋和国有土地使用权租赁的，按月租金的百分之七十以下一次性收取；
（三）居间介绍，代理房屋交换的，按房地产评估价值的百分之一以下收取。
提供咨询服务的，服务费标准由双方协商议定。第十五条 房地产经纪人应健全财务会计制度，建立会计帐簿，编制财务报表。收取服务费应出具上海市统一发票，经营所得应依法纳税。第十六条 房管部门应对房地产经纪人的经营活动进行监督和检查。房地产经纪人应按季向房地产交易管理部门报送业务统计报表，并按经纪活动收入的一定比例交纳管理费。管理费收取标准由市物价局、市财政局会同市房产管理局制定。
上海房地产市场分析报告
2007年上海房地产市场分析报告
李战军
如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。
但是传统性的和技术性的分析方法，目前只能起到统一认识、把握方向的辅助性作用，难以得出符合实际的结论。这是因为中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。
从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。2006年下半年有上海易居房地产研究院、上海市房地产交易中心和上海市房地产信息中心等单位共同参与的一项课题研究中，所建立的多种数学模型对上海历史上的房地产平稳发展期的市场验证都是相对准确的，而对于政策多发期的市场验证都是存在着较大的误差值。从技术层面反映力求接近房地产真实的数学模型，对政策多发期的市场预判难以准确描绘。
鉴于上述认识，对于如何认识2007年上海房地产市场走势，我们按照业已存在的房地产市场作用传导链从上游往下游逐层次展开分析。
一、政治宏观层面
从1978年改革开发起始，长期主导我国政治方向和社会经济发展的“阶级斗争理论”被丢弃，一大批充满阶级斗争理念和热衷内部斗争的“阶级斗争干部”逐步退出历史舞台，完成了新中国成立后的第二次国家指导思想和干部队伍的大转换（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革开放为手段，以经济工作为中心，以实现现代化为目标，谱写了中国发展主旋律。在这个过程中，信奉“发展就是硬道理”的理念成就了现在的一大批“GDP干部”，中国的各级政府形成经济发展和城市开发的“建设型政府”。
进入本世纪以后，中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承认，中国确实富强起来了，中国老百姓也确实富裕起来了。但中国也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾，党和政府中的腐败存在着体制性蔓延扩散的趋势，人们对改革和发展的认识甚至出现了尖锐的分歧和对立。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化。
上海的房地产理论界人士2006年提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。说到底中国的各级政府更要转型，要由建设型政府转为服务型政府，政府的干部也要由“GDP干部”转为“服务型干部”。
上海社会保障资金案件揭露，最终导致上海市市委主要领导人和一批涉案干部被立案审查，形成了三十年以来上海政治高层的最大震动。党中央对社保案的处置，对上海社会稳定和经济发展绝对是一件好事，对上海贯彻中央关于房地产调控的各项政策也会更加有利。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。
二、经济政策层面
任何经济政策都是针对现实经济活动中发生的问题和经济发展方向提出的。那么我国经济领域存在哪些问题呢？我们的经济政策又将发生一些什么变化呢？
1、加快推进经济增长方式和政府职能转型
在党的“十六大”要求全国全面建设社会主义小康社会背景下，东部要求率先基本实现现代化，西部要求进行大开发，东北要求振兴，中部要求崛起；在我国高速工业化和城市化过程中，农村要求进行社会主义新农村建设；继以深圳特区为代表的珠三角、以浦东开发为代表的长三角的改革、开发和发展之后，又提出以天津滨海为代表的环渤海区域改革开发和发展的国家战略布局，提出建设北方经济中心。三个方面的发展战略要求，使得各地都认为自己是国家发展的重点地区，都围绕着自己的发展要求进行大规划、大投资。而实际上全国性大发展的共同性同时性要求，再加上每五年一次的政府换届工作，都导致全国各地经济和社会发展强烈冲动。经济增长方式转变和政府职能转变之所以迟缓，与此关系密切。
上海在城市功能定位之后，近些年来一直大力推进金融中心、贸易中心和国际航运中心的推进工作。再加上有一个2010年世博会题材，实际上上海的基本建设规模是压不下来的，每年城市全社会固定资产投资都超过了三千亿元，其中房地产投资每年都在一千亿元以上。上海的地方财力（含财政支出和政府筹资）投向主要是各个建设项目，短期内将支出重点转为城市社会服务型十分困难，这与发展包括住房保障在内的社保、教育、卫生、社区、治安的要求将形成阶段性的尖锐矛盾。但这种转型又是不能避免的。
2、国际收支平衡成为稳定宏观经济最主要任务
近三十年的由改革推动的中国经济发展，由最初的进口替代过渡到出口替代，标志着中国经济成熟度已上升到一个全新台阶。中国进入WTO以后，中国的商品出口呈现出世界超常规的发展，对生产能力增加、技术含量提高、农村劳动力输出、城市劳动就业和国家总体经济实力起到了非常积极且有效的推动。但是也造成了贸易摩擦剧增、国际收支不平衡、过度投资、资产价格膨胀、价格波动、贸易和外汇政策压力倍增等一系列新问题。
2006年12月召开的中央经济工作会议，已经把经济增长、就业、物价、国际收支平衡四大宏观调控目标中的促进国际收支平衡放在了突出位置，成为稳定宏观经济的最主要任务。而要从根本上解决国际收支不平衡的问题，除了要加快转变外贸增长方式以外，最重要出路是解决国内需求不振的问题。要用扩大国内需求的办法解决投资和消费比例的失衡，解决内需和外需的失衡，解决对外贸易的巨额顺差，解决外汇储备的过猛增长。
由此判断，房地产调控问题并不是我国宏观经济调控最重要最突出的问题，只不过是涉及到民生和社会稳定的分支性热点问题。不宜将房地产调控问题扩大化、严重化，甚至政治化。而保持房地产的健康稳定发展，却对扩大我国国内需求起着支撑性的作用。
当然我们不能由此而放松上海房地产市场的调控。特别是上海是外资进入中国的重要窗口，上海的房地产又是海外热钱炒作人民币升值的主要平台，上海房地产业又拥有众多的外商投资企业。上海房地产调控工作具有一些和内地很不相同的领域和特点，一点不能够掉以轻心。
3、资源节约、保护生态环境、优化产业结构和自主创新是发展新路径
我国经济发展中由于过度依赖投资的拉动作用，各地发展的重点主要在制造业方面，忽视经济发展对生态环境的破坏作用（多个五年计划都没有完成环境指标），难以保持可持续性的发展。产业链上又过度依赖生产加工的环节，拿的是低附加值。而在研发设计、创意创新的环节和市场流通的环节本领不强，拿不到高附加值。
针对上述问题，国家的经济政策导向将是以资源节约、特别是能源资源节约和保护生态环境为切入点，转变经济增长方式，积极促进产业结构优化升级；以提高自主创新能力为抓手，加快建设创新性城市和创新性国家。
结合房地产业的发展，节地节能、提高产业化、推广新技术新材料肯定应该是上海房地产今后工作的重点方向之一。
4、大力完善社会保障体制
我国国民收入的初次分配和再次分配调节水平不高，直接影响到收入流向和内需扩大，处理不好会成为社会不稳定的重要因素。中央工作会议已决定从2007年起调整国民收入分配格局，逐步提高农民和城镇低收入者的收入水平和消费能力，扩大中等收入者比重，有效调节过高收入。
上海作为一个流动人口比重特别大的城市，作为一个由于国有企业改制而存在众多依赖低水平社会保障人群的城市，长期关注城市低收入者和外来务工者的住房问题，建立符合实际需要的体制、机制保障应成为政府的重要职责。
三、房地产政策层面
