专有部分设备的维修义务（将设备维修工具附赠是什么义务）

本文目录一览：

• 1、设备维保范围有哪些？
• 2、物业有义务为业主维修家里的问题吗
• 3、物业对小区公共设施设备是否有法定义务进行维修
• 4、设备维修的内容都包括哪些内容？
• 5、物业是否应该有义务维护公用和共用设施的日常维修和保养？
• 6、如何合理化降低共有部分的维修责任?

设备维保范围有哪些？

个人理解一般设备维保范围主要分两部分专有部分设备的维修义务，一部分是设备的维修专有部分设备的维修义务，包括设备本身的质量保证出现故障获得维修，以及质保期使用过程中出现的维修，另一部分就是设备的保养，既日常运行中需要进行的必要养护，同时有的还应包括设备系统的升级和软件方面的养护以及人员的培训，这个视不同设备和合同不同而定。

物业有义务为业主维修家里的问题吗

您好！

如果从法定的物业服务内容去解释，物业公司是负责公共部位共用设施设备，没有义务为业主维修家里出现的问题。

另一种是看看物业服务合同是如何约定的服务内容，是否有为业主提供一些必要的服务。

还有就是如果大家相处都不错，对于一些小问题，在能力之内，物业还是会提供相关帮助的。

物业对小区公共设施设备是否有法定义务进行维修

参考物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》，物业与业主是合同关系，且是有偿服务（物业费）关系，并不是物业公司的义务，而是责任。

公共区域维修具体设施设备也要分类，像电梯属于特种设备必须由专业维保公司维修、配电站要看归属，若归属供电局应由供电局维修，室外照明，室外给排水等等在维保期过后，都由物业维修。另外，大型土木工程，大型设备改造，需要动用业主的房屋维系基金（这个要房管局监管审批，业主签字）。

设备维修的内容都包括哪些内容？

设备维修是指通过修复或更换磨损零件，调整精度，排除故障，恢复设备原有功能而进行的技术活动，其主要作用在于恢复设备精度，性能，提高效率，延长使用寿命，保持生产能力。设备维修的基本内容包括：设备维护保养、设备检查和设备修理。

一、设备维护保养

设备维护保养的内容是保持设备清洁、整齐、润滑良好、安全运行，包括及时紧固松动的紧固件，调整活动部分的间隙等。简言之，即“清洁、润滑、紧固、调整、防腐”十字作业法。实践证明，设备的寿命在很大程度上决定于维护保养的好坏。维护保养依工作量大小和难易程度分为日常保养、一级保养、二级保养、三级保养等。

日常保养，又称例行保养。其主要内容是：进行清洁、润滑、紧固易松动的零件，检查零件、部件的完整。这类保养的项目和部位较少，大多数在设备的外部。

一级保养，主要内容是：普遍地进行拧紧、清洁、润滑、紧固，还要部分地进行调整。日常保养和一级保养一般由操作工人承担。

二级保养。主要内容包括内部清洁、润滑、局部解体检查和调整。

三级保养。主要是对设备主体部分进行解体检查和调整工作，必要时对达到规定磨损限度的零件加以更换。此外，还要对主要零部件的磨损情况进行测量、鉴定和记录。二级保养、三级保养在操作工人参加下，一般由专职保养维修工人承担。

在各类维护保养中，日常保养是基础。保养的类别和内容，要针对不同设备的特点加以规定，不仅要考虑到设备的生产工艺、结构复杂程度、规模大小等具体情况和特点，同时要考虑到不同工业企业内部长期形成的维修习惯。

二、设备检查

设备检查，是指对设备的运行情况、工作精度、磨损或腐蚀程度进行测量和校验。通过检查全面掌握机器设备的技术状况和磨损情况，及时查明和消除设备的隐患，有目的地做好修理前的准备工作，以提高修理质量，缩短修理时间。

检查按时间间隔分为日常检查和定期检查。日常检查由设备操作人员执行，同日常保养结合起来，目的是及时发现不正常的技术状况，进行必要的维护保养工作。定期检查是按照计划，在操作者参加下，定期由专职维修工执行。目的是通过检查，全面准确地掌握零件磨损的实际情况，以便确定是否有进行修理的必要。

检查按技术功能，可分为机能检查和精度检查。机能检查是指对设备的各项机能进行检查与测定，如是否漏油、漏水、漏气，防尘密闭性如何，零件耐高温、高速、高压的性能如何等。精度检查是指对设备的实际加工精度进行检查和测定，以便确定设备精度的优劣程度，为设备验收、修理和更新提供依据。

三、设备修理

设备修理，是指修复由于日常的或不正常的原因而造成的设备损坏和精度劣化。通过修理更换磨损、老化、腐蚀的零部件，可以使设备性能得到恢复。设备的修理和维护保养是设备维修的不同方面，二者由于工作内容与作用的区别是不能相互替代的，应把二者同时做好，以便相互配合、相互补充。

1、设备修理的种类。根据修理范围的大小、修理间隔期长短、修理费用多少，设备修理可分为小修理、中修理和大修理三类。

（1）小修理。小修理通常只需修复、更换部分磨损较快和使用期限等于或小于修理间隔期的零件，调整设备的局部结构，以保证设备能正常运转到计划修理时间。小修理的特点是：修理次数多，工作量小，每次修理时间短，修理费用计入生产费用。小修理一般在生产现场由车间专职维修工人执行。

（2）中修理。中修理是对设备进行部分解体、修理或更换部分主要零件与基准件，或修理使用期限等于或小于修理间隔期的零件；同时要检查整个机械系统，紧固所有机件，消除扩大的间隙，校正设备的基准，以保证机器设备能恢复和达到应有的标准和技术要求。中修理的特点是：修理次数较多，工作量不很大，每次修理时间较短，修理费用计入生产费用。中修理的大部分项目由车间的专职维修工在生产车间现场进行，个别要求高的项目可由机修车间承担，修理后要组织检查验收并办理送修和承修单位交接手续。

（3）大修理。大修理是指通过更换，恢复其主要零部件，恢复设备原有精度、性能和生产效率而进行的全面修理。大修理的特点是：修理次数少，工作量大，每次修理时间较长，修理费用由大修理基金支付。设备大修后，质量管理部门和设备管理部门应组织使用和承修单位有关人员共同检查验收，合格后送修单位与承修单位办理交接手续。

2、设备修理的方法

常用的设备修理的方法主要有以下一些：

（1）标准修理法，又称强制修理法，是指根据设备零件的使用寿命，预先编制具体的修理计划，明确规定设备的修理日期、类别和内容。设备运转到规定的期限，不管其技术状况好坏，任务轻重，都必须按照规定的作业范围和要求进行修理。此方法有利于做好修理前准备工作，有效保证设备的正常运转，但有时会造成过度修理，增加了修理费用。

（2）定期修理法，是指根据零件的使用寿命、生产类型、工件条件和有关定额资料，事先规定出各类计划修理的固定顺序、计划修理间隔期及其修理工作量。在修理前通常根据设备状态来确定修理内容。此方法有利于做好修理前准备工作，有利于采用先进修理技术，减少修理费用。

（3）检查后修理法，是指根据设备零部件的磨损资料，事先只规定检查次数和时间，而每次修理的具体期限、类别和内容均由检查后的结果来决定。这种方法简单易行，但由于修理计划性较差，检查时有可能由于对设备状况的主观判断误差引起零件的过度磨损或故障。

物业是否应该有义务维护公用和共用设施的日常维修和保养？

这是物业的工作范围之类的事情，大部分物业公司都有相关的工作内容规定

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

（2）建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

如何合理化降低共有部分的维修责任?

那么“物业共用部位和共用设备设施”具体是指什么呢？

1.物业共用部位

根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条专有部分设备的维修义务，是指根据法律、法规和房屋买卖合同专有部分设备的维修义务，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连专有部分设备的维修义务的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2.共用设施设备

根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业维修责任具体界定依据

根据物业管理过程中的实际通行做法和行业惯例，结合相关法律规定，物业维修责任的承担主体大致分为四类，不同主体各自承担相应范围的物业维修责任，具体为：

1.建筑施工单位的维修责任

根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定：在保修期内，房屋的共用部位和共用设施设备，以及业主自用部位的维修由建筑施工单位无偿维修。若建筑施工单位在保修期内虽然履行专有部分设备的维修义务了房屋保修责任，但未彻底解决，尽管过了保修期，如业主能提供相应证据，也应由建筑施工单位给予维修。

2.业主的维修责任

根据《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。既然业主对其专有部分享有所有权，那么同时也要承担其住宅专有部分和自用设备的维修养护责任。具体来说，业主自用部位即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责保修期满后的维修。

3.物业公司的维修责任

根据前述内容，物业公司负责对物业共用部位和共有设备设施进行日常维修养护，也即我们通常所说的“小修”、零星维修。而如果是涉及到中、大修、更新及改造等，则需要依照法定程序由业委会、物业公司申请使用专项维修资金。

不过需要注意的是，在实践操作中，对于何为小修、中大修等概念目前并无统一明确的规定，可以查询到的相关规定有城乡建设保护部于1984年颁布的《房屋修缮范围和标准》（试行）以及北京市房管局于1994年发布的《北京市城镇房屋修缮范围和标准》，其中对“小修”、“中修”、“大修”、“更新”、“改造”等概念进行了规定。有鉴于此，还需在物业服务合同中对于维修种类明确约定，从而避免产生纠纷。

4.专营业务单位的维修责任

根据《物业管理条例》规定，住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。具体维修责任划分如下：

（1）供水系统分两段，以入户水表为分界，水表之外由自来水公司维修，水表之内为业主自有部分，由业主维修。

（2）排水系统分三段，第一段是城市排污主干管（井），归市政公司进行维修；第二段是城市排污主干管（井）至楼道排污直管，包括小区内的污水井、污水管道和楼内的主立管，由物业公司维修；第三段是从楼内主立管分出后的部分，由业主维修。

（3）供电系统分为两段，以入户电表为分界，电表之外由供电部门维修，电表之内为业主自有部分，由业主维修。小区共用部位用电的设施设备由物业公司维修保养。

（4）供暖系统由供暖单位进行维修，如果入户部分不是人为损坏，属于正常老化或加压导致损坏，供暖单位应该免费进行维修，若用户擅自采用其专有部分设备的维修义务他材料作为供暖设备或人为损坏，维修需交纳维修费。

（5）供气系统的维修由供气公司专业人员进行维修。相关专营公司为业主进行正常的检查是不收费用的，需要更换配件的时候收取成本费用。但住户更改供气管线必须由供气公司批准和施工，费用由业主自负。如果业主人为造成损害则由业主向供气公司承担全部维修费用和损失赔偿。