房地产政策对房地产行业融资（房地产融资问题及对策）
本文目录一览：
政策促进房地产业健康发展 房企融资势头向好
12月6日，中共中央政治局会议明确，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”同日，中国人民银行宣布，将于12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。12月7日盘面上，A股房企和港股房企股价表现强势。
中国证券报记者注意到，随着近期相关部门释放积极信号，房地产行业合理的资金需求正得到满足。一方面房企通过各种方式融资，另一方面部分头部房企11月销售情况环比明显好转。业内人士表示，满足购房者的合理需求、促进市场平稳健康发展仍是当前的主要政策导向。
政策释放积极信号
光大证券房地产首席分析师何缅南表示，降准有利于房地产行业流动性进一步修复，开发贷与按揭贷料持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。
近期政策面逐渐回暖。上周，中国银保监会表示，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
中国人民银行表示，近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。
中信建投表示，近期有部分高信用房企新的债券融资申请得到受理，也进一步释放了积极信号。中国银行间市场交易商协会受理了碧桂园、龙湖集团和中国海外发展三家企业的中期票据注册申请。
业内人士表示，总的来看，满足购房人的合理需求、促进市场平稳健康发展仍是当前的主要政策导向。
房企积极融资
在房地产行业释放积极信号的背景下，房企正多途径寻求融资。12月7日，港股房企龙光集团、世茂集团双双公告配股融资。龙光集团公告披露，拟配售发行1.72亿股股份，每股发售价格为6.80港元，预计募资11.69亿港元。所得款项净额拟用于集团项目投资及作为集团一般营运资金。
世茂集团公告披露，拟配售发行1.45亿股股份，每股发行价格8.14港元，预计募资净额11.73亿港元。公告表示，配售事项及认购事项将加强集团财务状况，并为集团提供营运资金。
滨江集团12月6日公告披露，公司发行2021年度第四期短期融资券，实际发行金额为9亿元，发行利率为4.2%。
机构指出，11月以来，陆续有保利发展、招商蛇口、金地集团等房企已经启动中票发行，融资用途也有所扩展。Wind数据显示，11月，房企境内外债券发行规模473亿元，环比增长57%。其中，境内债发行规模456亿元，环比增长108%。银行间市场中期票据发行规模大幅提升，未来类似融资料愈来愈多。
市场逐渐趋稳
随着市场资金面逐渐缓解，11月，房地产销售市场、土地市场趋稳。尽管机构数据显示，11月，八成房企单月业绩同比降低；但环比来看，部分头部房企单月销售金额增速明显。
金地集团10月实现签约面积99.7万平方米，签约金额165.2亿元；11月实现签约面积80.3万平方米，签约金额174.3亿元。10月，万科A实现合同销售面积258.1万平方米，合同销售金额419.5亿元；11月实现合同销售面积253.8万平方米，合同销售金额431.5亿元。绿城中国自投项目10月实现合约销售额约209亿元，11月实现合约销售额约251亿元。前11个月，公司合计实现合约销售额约3190亿元，同比增长约38%。
银河证券数据显示，11月，百强房企销售额同比降幅收窄、环比回正，但城市销售分化明显。11月，30个监测城市新房销售面积同比增速为-20.08%，环比增速为14.19%。分一二三线城市来看，环比方面，增速分别为12.06%、25.35%、-1.13%。
土地市场也开始回暖。中国证券报记者注意到，上海第三轮集中土拍无一宗地块流拍，整体较第二轮有所改善。深圳第三批集中供地11宗地块全部成交，7宗地块底价成交，4宗地块触顶进入摇号环节，平均溢价率为4.7%。虽然较前两轮溢价率有所下滑，但无流拍地块，整体表现趋稳。
政策信号清晰，房企融资环境“暖风拂面”
种种迹象表明，“支持房地产企业合理融资需求”政策要求正加快落地落实，并取得突破性进展。近期，债券市场推动新一轮民企债券融资支持行动，一些民营房地产企业被纳入支持范围，成功完成债券融资。
业内人士分析，近期一系列政策举措和实施案例，在改善民营房地产企业融资环境方面具有很强的破冰信号和示范意义，为行业和市场注入信心。房地产政策底进一步得到确认，更多促进房地产行业健康发展和良性循环的政策有望落地。随着政策效应持续显现，房地产市场回暖的迹象将越来越多。
民营房企融资“破冰”
5月，房地产行业“暖风拂面”。近日，碧桂园、龙湖集团、美的置业等多家民营房企成为“示范房企”，在信用保护工具的护航下，陆续开展债券融资。
根据上交所公告，龙湖集团旗下公司重庆龙湖企业拓展有限公司5亿元债券发行工作已于5月19日完成，票面利率为4.00%。碧桂园今年的首只公司债券“22碧地01”也已于5月20日完成簿记建档，规模5亿元，票面利率4.5%。美的置业发行不超过10亿元公司债券，于5月20日进行了簿记建档工作。
东方金诚研报表示，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行，解决其融资难、发债难的问题已显迫切。此时，3家民营房企相继发债，被认为具有强烈的破冰信号和示范意义。
近期，多家房企在发债过程中，得到信用保护工具的护航。深交所披露，中证金融与中信证券联合创设的信用保护凭证，日前与4.02亿元龙湖供应链ABS配套成功完成簿记发行，该信用保护凭证成为市场落地的首单民营房企信用保护工具。此外，为支持“22碧地01”发行，中证金融与中信建投证券将共同创设信用保护合约。
业内人士分析，当前形势下，债券市场推出新一轮民企债券融资支持计划，进一步释放了对民企债券融资的政策支持信号。有助于提振市场对民企债券投资信心，同时对市场形成“示范效应”，引导更多银行券商机构以及专业增信机构等市场力量利用市场化增信模式服务民企发债融资。
值得注意的是，近期民营房企发债名单还在持续扩容。中国证券报记者获悉，新城控股拟于近期在银行间市场发行一只中期票据，创设机构将同时发行信用风险缓释凭证（CRMW）为该期中期票据提供信用保护。
融资环境逐渐改善
除了支持房企债券融资，今年以来，加大银行信贷支持、鼓励房企间收并购、引导AMC参与救助出险房企等一系列举措，正推动房地产融资环境逐渐改善。
5月初，人民银行、银保监会、证监会分别召开会议，均谈及房地产融资、房企发债等相关内容。人民银行表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。银保监会要求，商业银行不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
5月20日，新一期5年期以上贷款市场报价利率下降15个基点，变化幅度超出预期。专家表示，5年期以上LPR下行可稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求。此外，5月以来，已有数十个城市密集调整房地产政策，包括降低房贷利率、降低首付比例、提高购房补贴等。
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，近期多个部门密集表态，加上一系列实质性动作，传达了清晰有力的政策信号，房企债券融资正得到积极支持，房地产行业融资环境将明显改善。也有业内人士称，目前启动发债的仍以头部房企为主，政策实施效果特别是中小民营房企能否受益还需进一步观察，房地产市场企稳乃至回暖还需要一定时间。
“近期地产政策利好频出，展现了相关部门化解房地产风险的决心。”华泰证券首席固收分析师张继强说，目前房地产销售尚未有效企稳、房企流动性紧张有待继续缓解，更多系统性普惠性的地产支持政策的出台实施仍值得期待。
2022年房地产政策三大关注：融资、房地产税及限价限购限贷
据清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心数据显示，2022年，各界最为关注的三大房地产政策，依次是融资政策、房地产税、限价限购限贷政策。此外，各界对土地集中出让制度、预售资金监管制度、长租房配套政策等也颇为关注，关注度超过10%，其中，约1/3的受访机构关注土地集中出让制度。
其中，房地产融资政策走向牵动人心，关注度高达74.1%。不同类型的受访机构关注的侧重点有所不同。房地产开发企业最关注的是贷款集中度管理制度以及出险房企收并购方面的新政策。一些房企期望今年银行开发贷的释放力度可以有所加大，同时满足家庭部门刚需购房需求，提供足够的按揭贷款额度，提高房企的回款速度。此外，部分受访机构也认为今年房企爆发危机的情况或将继续发生，希望政府能够出台有关收并购的支持性政策，保障企业度过危机，促进房地产市场健康平稳发展和良性循环。金融机构和研究机构对今年“三线四档”的融资管理制度是否进一步调整表示关注。2021年，部分房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，纷纷选择收缩信贷敞口，“雨天收伞”，进一步加剧了房企流动性紧张问题。2022年，“三线四档”政策是否继续执行，如果继续执行是否会细化、指导银行全年有序进行信贷投放？最后，研究机构比较关注公募REITs政策是否会有所推进。目前保障性租赁住房已经纳入公募基础设施REITs试点范围，后续试点范围希望可以扩大至市场化长租房，甚至商业地产。
房地产税关注度位居第二，达63%。2021年10月23日，全国人大常委会通过决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。12月27日，全国财政工作视频会议在北京召开，会议提出，“做好房地产税试点准备工作。”2022年，房地产税试点是否落地、何时落地，以及试点范围、实施细节等，都备受各界关注。
限价、限购、限贷政策关注度为48.1%。接近半数的受访机构对限制性行政管控政策有所关注，尤其是限价、限贷政策是否会有所调整。关于限价政策，部分受访机构指出，当前市场不甚乐观，2022年限价思路是否要从“防涨”转向“防跌”？关于限贷政策，部分受访机构指出，在住房市场遇冷的情况下，能否对二套房的认定标准有所放松，对改善型购房提供更多的信贷支持。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心认为，房地产行业降杠杆的大方向不会改变，减少金融和房地产的绑定，避免资金过度流入房地产，引导资金有效流入实体经济依然是主要目标。2022年，贷款集中度管理、“三线四档”政策会继续实施，一方面，合理发放房地产开发贷款，另一方面，对信贷资金的监管会更加精准。关于出险房企的收并购政策支持，中心认为相关贷款资金应该不受贷款集中度和“三线四档”的限制；房地产税会在短期内降低房价，并可能因税负转嫁增加租金成本，但长期来看，不会持续对房价产生上升或者下降的影响。房地产税制设计，应避免重复征收，一方面体现税负公平，另一方面可减少居民在住房上的税收负担，减少对消费的挤压；在“房住不炒”的总基调下，短期内不会取消限价、限购、限贷等行政性限制政策。
2021年，我国房地产市场总体降温明显，交易量价萎缩，房地产开发企业销售回款减慢，前期负债过高的企业风险逐步暴露，部分头部房企出现资金链断裂风险。风起于青萍之末，虽然这只是短期个别企业出现风险，但仍需观过知仁，未雨绸缪，不能任由这些问题蔓延扩散。
