房企求生记

　　来源：地产深度报道

　　2021年6月的芒种节气，“只有河南·戏剧幻城”开城首演。那日风吹麦浪，百亩金黄色的麦田倒映在黄色夯土墙上，胡葆森站在麦田中央，对这座筹备数年的戏剧幻城侃侃而谈。

　　城开首日，这座戏剧幻城受到各路游客赞誉，若一切进展顺利，它或许会成为建业的王牌文旅项目，但很可惜，在水灾、疫情及行业调整等多方因素的冲击下，5月22日，这座幻城最终成了变现的筹码被摆上货架。

　　这是建业的无奈，亦是下行周期中众多开发商的缩影。

　　过去一段时间，为换取流动性筹码，不少房企接连将旗下资产写进出售清单，也有企业退回无力开发或难以在短期内实现资金回流的项目……

　　出售资产

　　于建业而言，2021年是不平凡的一年，甚至可以称得上是命运的转折点。

　　去年下半年以来，公司接连遭受水灾、疫情以及行业调控冲击，经营情况急转直下。在缩减组织架构，与中海、中国电建、万达等企业达成合作后，其又将变现的目光瞄向了文旅产业。

　　5月22日，建业住宅集团新增对外撤资，其将“只有河南·戏剧幻城”经营主体、河南建业实景的51%股权出售予河南老家文化。几乎同一时间，河南老家文化还成为了建业旗下华谊兄弟电影小镇的大股东，持股比例90%。

　　这无疑是公司的又一次“断臂”。有接近双方的人士向《国际金融报》透露，此次合作主要集中在股权层面，意在通过双方资源优势互补强化文旅融合，日常运营方面则将继续保留现有经营团队。

　　交易其实并不令外界意外。早在去年末，建业就开始着手调整组织架构及发展规划，执行董事王俊更是在2021年的业绩会上强调，降杠杆是行业整体趋势，生存下去才能有机会发展。

　　那场业绩会上，公司管理层也直言将释放部分重点项目股权，并积极与省内一些国有平台对接，盘活不动产，“我们会战略性引入国有平台进行持股甚至控股的方式，然后由我们继续运营”。

　　以此来看，出售文旅项目股权是公司战略规划落地的结果。这亦是其“五步走”偿债规划中的一环。今年8月，建业将有一笔5亿美元的债券到期，亟需现金流补充的当下，文旅这类资金回流慢、建设周期长的大宗资产无疑是变现的最佳选择。

　　下行周期中，艰难求生的建业身上可以看见许多开发商的影子，大家都想在这场“生存战”中坚持到最后。

　　去年至今，将旗下资产出售变现的开发商不胜枚举。根据克而瑞数据，2021年全年，房地产已经成为绝对出售主力行业，全年大宗交易累计出售资产（含股权交易）共约1519亿元，占全行业成交总额的46%。

　　这一占比在今年一季度提升至61%。同时，一个明显的特征是，市场已经开始出现部分出售核心资产的案例。譬如世茂，今年1月28日，其公告称与上海地产集团就出售上海外滩茂悦大酒店事项签订协议，总代价45亿元，预期将会变现出售收益约30.1亿元。

　　与上海地产集团相似，接手建业文旅项目的买家同样是国资。根据股权穿透图，河南老家文化的背后是河南省财政厅。在目前的房地产资产交易中，国资背景的企业扮演着买方主力的角色。

　　大约半个月前，被称为“浙系房企四小龙”之一的德信中国拟将旗下最为挣钱的杭州AI产业园转让予杭州括苍投资管理，其实控人为丽水市国资委，交易作价4.54亿元。

　　除快速回笼资金外，部分开发商出售旗下资产的更重要诉求在于降低负债。于陷入债务危机的房企而言，收并购算得上是一条降低负债的有效渠道。

　　5月19日，花样年间接全资附属公司绍兴花美、深圳联雅与中交地产全资子公司中交美庐签订股权收购协议，二者欲分别将持有的中交花创49%、2%股权转让予中交美庐，作价4.08亿元。

　　不过，在收购标的公司时，买方中交地产还将等额受让绍兴花美及深圳联雅对标的公司的债权本金2.83亿元以及利息0.7亿元，加上收购价4.08亿元，交易总金额7.61亿元。

　　将时间轴再往前拨动可以看到，2021年12月，蓝光发展以1元转让旗下子公司重庆炀玖100%股权，这其中包含了重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆和天津小站三个项目。由于采用了承债式收购的方式进行交易，蓝光发展借此降低了约91.91亿元的债务规模。

　　花式退地

　　某种程度上而言，这些成功出售资产的开发商是幸运的。当下市场资金有限的大环境下，为旗下资产寻找买家并不是一件容易的事情，更何况承债式收购。

　　3月份的业绩会上，多家房企的管理层公开表达了对收并购的审慎态度。为规避风险，大家更愿意通过公开市场的招拍挂获得项目，即便出手也多倾向于从合作伙伴手中收回股权，意图借此保障旗下项目的正营经营运转。

　　而为了垫厚现金流、加强抗风险边际，开发商们对于拿地的热情也大幅消减，更有房企开始悄悄退地，譬如佳兆业、博策房地产、富力、招商积余、时代中国等。

　　去年杭州首轮集中供地中，宋都股份以17.83亿元总价+21%自持比例竞得一宗地块，溢价29.9%，但没过多久该公司便宣布放弃竞得地块，缴纳的5000万保证金亦不予退还。

　　宋都股份将退市的原因归咎于本来达成合作意向的祥生方反悔，导致公司单方面无力承担对项目的开发。彼时市场有声音认为，祥生反悔是由于项目成本超过了预期，利润水平不符合公司要求。

　　若说此番退地是出于利润诉求，更多反映的是开发商对项目资质的审核以及土地市场的火热，那么2022年以来曝出的退地事件更多映射出开发商们艰难的生存现状。

　　2021年6月，佳兆业击败保利、中海、龙湖等房企，以23.01亿元+竞配建租赁面积5.26万平方米的代价拿下合肥新站地块，溢价率29.12%。

　　当时有人为这块地算了一笔账，最终得出的结论是几乎没有利润空间可言，可即便如此，佳兆业依然毫不犹豫。只是没多久，佳兆业便陷入流动性危机，这宗地块的去向也颇受外界关注。

　　今年5月，有网友咨询合肥佳兆业新站地块的后期处理情况，合肥新站高新技术产业开发区回复表示，该地块因出让金问题一直未复工，“目前管委会正向市资规局行文拟收回该地块，后续进展管委会也会积极跟进。”

　　这意味着，这宗曾经被疯抢的地块已提上了退地流程。而这并非孤例，相似的情况还发生在博策房地产身上。

　　今年4月，有网友在杭州萧山网络问政平台提问，拿下萧山浦阳地块将近一年，为何博策房地产还未进场施工。对此，市规划和自然资源局萧山分局于5月10日回复称，因该公司未按照国有土地出让合同规定缴纳土地出让金，政府已与该公司解除出让合同。

　　据悉，博策房地产退出的萧山蒲阳地块竞得于2021年5月，是一宗较为稀缺的低密度宅地，容积率仅1.01，可修建排屋、别墅等市场相对稀缺的产品。

　　彼时在杭州的首轮集中供地中，博策房地产以1.5亿元+自持4%的总价摘得，但不知为何最终走上了退地的道路。此次退地，博策房地产参拍时缴纳的2371万元保证金同样不予退回。

　　而除了民企，亦有国企启动退地。4月14日晚间，招商积余公告表示，其全资子公司拟退还天津项目地块使用权。该地块于2007年摘得，占地1.61万平方米，成交金额为0.56亿元。

　　根据该地块所处片区商业及办公楼市场的现状及未来预期，项目建设进度较慢，若继续开发将导致巨额亏损，因此招商积余天津公司向相关部门申请拟退还该地块。对于退地事项，招商积余称公司战略转型，已逐步退出房地产开发业务，天津公司退地有利于规避未来经营风险。

　　在同策研究院资深分析师肖云祥看来，房企退地与当下房地产市场环境关系密切，一方面是市场复苏乏力、预期不乐观，另一方面则是由于开发商资金链紧张，意图通过退地缓解资金压力。

　　他还指出，退地事件在行业中并非普遍现象，但若在各地陆续“松绑”楼市的背景下，未来一段时间内市场复苏动力仍然不足那么退地事件或将增加。

　　记者  吴典